Hoje trataremos da resolução dos contratos de compra e venda de imóveis na planta ou em construção assinados a partir de 27 de dezembro de 2018 e, portanto, submetidos à lei 13.786/2018.

Para contratos assinados em data anterior, confira nossos últimos textos.

> Arrependimento

Para iniciar, cabe destacar quer a lei previu que nas compras realizadas em estandes de venda ou por qualquer meio, fora da sede da construtora, o comprador pode desistir da compra em até 07 dias e receber integralmente o valor adiantado, inclusive no que se refere à comissão de corretagem.

> Culpa da construtora

A primeira grande mudança trazida pela nova lei foi a confirmação de uma situação que já existia na prática, mas que, após a publicação da lei, pacificou-se a discussão sobre o tema. Trata-se da concessão de 180 dias, contados da data estipulada para a entrega, para que a construtora entregue o imóvel, sem que se considere atraso e, portanto, sem qualquer penalidade à construtora.

Vale destacar que o período de tolerância de 180 dias deve estar expressamente inserido no contrato.

Vencido este prazo, o comprador pode rescindir o contrato e deverá receber a totalidade do valor pago, além das multas contratualmente previstas no prazo máximo de 60 dias.

Se optar por não rescindir, o comprador terá direito a receber da incorporadora uma multa de 1% ao mês dos valores efetivamente pagos à construtora. Aqui vale destacar que alguns contratos firmados pouco depois da elaboração da lei mantiveram os textos que usavam até então, prevendo multa de 0,5% ao mês sobre o valor total do imóvel, independentemente da quantia paga à construtora, nesses casos deve ser aplicada a interpretação que mais favorecer ao consumidor.

> Culpa do comprador

No caso da rescisão por culpa ou solicitação do comprador, este terá direito à restituição dos valores pagos, podendo a construtora descontar os valores pagos em razão da comissão de corretagem, bem como multa contratual de até 25% da quantia paga.

O saldo deverá ser pago ao comprador em parcela única no prazo de 180 dias, contados da data em que se desfez o negócio. Caso o imóvel seja revendido antes deste prazo, o pagamento deve ser realizado em até 30 dias após a revenda do imóvel.

Aqui cabe a ressalva que, em algumas hipóteses, ocorrendo o chamado patrimônio de afetação, que é a separação do empreendimento das atividades do construtor, ou seja, é como se o empreendimento tivesse vida financeira própria, nestes casos pode o incorporador reter até 50% do valor e o prazo de pagamento é de até 30 dias após o habite-se.

Caso o imóvel já tenha sido entregue, pode ainda haver desconto das taxas condominiais em aberto, impostos reais do período e compensação de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, a incidir no período correspondido entre a entrega das chaves e a rescisão do contrato.
A lei passou a prever que não se aplicam as penalidades acima quando o próprio comprador encontra novo comprador para seu imóvel e, com a concordância da construtora, este assume o negócio no estado em que se encontra.

É importante destacar que mesmo com a nova lei sendo extremamente benevolente com as construtoras, é comum que ocorram descontos contrários à lei, trazendo ainda mais prejuízo aos compradores, por isso, sempre contate um advogado antes de rescindir o contrato ou caso sinta-se lesado.

Também deve-se considerar que a lei é recente e muitos contratos ainda em vigor são anteriores à sua publicação, de forma que muitas das informações acima podem e devem ser objeto de impugnação judicial.